Βιώσιμη Κατοικία & Ασφάλιση 10ετούς Εγγύησης Κατασκευαστή: Απαιτήσεις της σύγχρονης εποχής

Από Γιώργο Κουτίνα (*)

Στο ξεκίνημα της καριέρας μου στον ασφαλιστικό κλάδο (το 1992), είχα την τύχη να αποκτήσω σε μεγάλο ασφαλιστικό όμιλο της Γαλλίας εξειδικευμένη τεχνογνωσία underwriter γύρω από την ασφάλιση οικοδομικών έργων και μεγάλων κατασκευαστικών έργων υποδομής.  Δίνοντας ιδιαίτερη έμφαση στον ευρύτερο κλάδο των οικοδομικών έργων, προσπάθησα από την πρώτη στιγμή να προωθήσω την ιδέα της ορθολογικής κάλυψης κινδύνων που δεν περιορίζεται στην κλασική ασφάλιση “Κατά Παντός Κινδύνου” κατασκευής αλλά επεκτείνεται στην κάλυψη κινδύνων μελέτης – επίβλεψης (ασφάλιση “Επαγγελματικής Ευθύνης Μηχανικού”) αλλά στην ασφάλιση “10ετούς Εγγύησης Κατασκευαστή” (ασφαλιστικό προϊόν που καλύπτει ζημιές από “κρυφά” κατασκευαστικά ελαττώματα, που ως γνωστόν αποτελούν standard εξαίρεση στα κλασικά ασφαλιστήρια κατοικίας / περιουσίας). Φυσικά, πολύ νωρίς διαπίστωσα πως η ανώριμη εγχώρια αγορά δεν γνώριζε αλλά και δεν ενδιαφερόταν για παρόμοια καινοτόμα ασφαλιστικά προϊόντα.
Με αφορμή κάποια ερεθίσματα που σχετίζονται με τις σύγχρονες τάσεις γύρω από την ποιοτική και την “πράσινη” δόμηση, θεώρησα σκόπιμο να ανακινήσω το θέμα της ασφάλιση “10ετούς Εγγύησης Κατασκευαστή”. Η ασφάλιση αυτή, με κίνητρο το γεγονός πως έχει ευρύτερο κοινωνικό αντίκτυπο (προστασία του Καταναλωτή / Χρήστη της οικοδομής), θα μπορούσε κάλλιστα να εξελιχθεί σε ασφαλιστικό προϊόν αιχμής. Ενδεχόμενα και την θεσμοθέτηση της από την πλευρά της Πολιτείας, όπως έχει γίνει σε χώρες της ΕΕ (στη Γαλλία, Ισπανία, Βελγιο, Ιταλία) και όχι μόνο. Στο πνεύμα αυτό είναι το παρακάτω άρθρο.

Στο πλαίσιο των σύγχρονων κοινωνικοοικονομικών εξελίξεων, γίνεται όλο και πιο συχνά αναφορά στην έννοια της βιώσιμης κατοικίας σε συνδυασμό με πιστοποίηση από διεθνή συστήματα αξιολόγησης κτηρίων BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ή LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). Η τάση αυτή φαίνεται να αποτελεί μια θετική εξέλιξη και στη χώρα μας. Ωστόσο, για να αποδώσει και να αποτελέσει μια βιώσιμη προοπτική στην Ελλάδα, πρέπει να συγχρονιστεί με πρακτικές που, σύμφωνα με την ισχύουσα διεθνή  εμπειρία, διασφαλίζουν την ποιότητα και ασφάλεια της κατασκευής προς όφελος του Ιδιώτη / του Επενδυτή Real Estate / του τελικού Χρήστη. Ουσιαστικό στοιχείο προς την κατεύθυνση αυτή είναι η “10ετής Εγγύησης Κατασκευαστή” που εκδίδεται από Ασφαλιστική Εταιρείας σε συνδυασμό με τεχνικό έλεγχο από ανεξάρτητο Φορέα Τεχνικού Ελέγχου. Στο παρόν άρθρο, πέρα από την ανάλυση των εννοιών Βιωσιμότητα και Ποιότητα Κατασκευής γίνεται αναφορά στην “Ασφάλιση 10ετούς Εγγύησης Κατασκευαστή” η οποία εφαρμόζεται ευρέως σε χώρες της ΕΕ.

Βιώσιμη κατοικία με “πράσινη” πιστοποίηση

Η βιώσιμη κατοικία δεν είναι πολυτέλεια, αλλά ανάγκη. Στόχος είναι ο σχεδιασμός κτιρίων που ελαχιστοποιούν το περιβαλλοντικό αποτύπωμα, μεγιστοποιώντας την ποιότητα ζωής. Προς τούτο, βασικοί πυλώνες είναι:

• Ενεργειακή Αυτάρκεια και ενεργειακή απόδοση.  Κτήριο που καταναλώνει ελάχιστη ενέργεια με: Βιοκλιματικό Σχεδιασμό, χρήση Παθητικών Συστημάτων (σκίαστρα, θερμομονωτικά υλικά και ενεργειακά κουφώματα) και αξιοποίηση Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας με εγκατάσταση φωτοβολταϊκών πάνελ ή γεωθερμικών αντλιών για θέρμανση/ψύξη για εκμετάλλευση, αντίστοιχα, της ηλιακής και της θερμικής ενέργειας του υπεδάφους.
• Οικολογικά Υλικά Κατασκευής. Φυσικά υλικά (χρήση πιστοποιημένου ξύλου) και ανακυκλωμένα υλικά (χρήση χάλυβα, γυαλιού ή σκυροδέματος από ανακύκλωση).
• Διαχείριση Νερού. Η συλλογή ομβρίων υδάτων και η αποθήκευσή τους προς χρήση καθώς και η ανακύκλωση των νερών για δευτερεύουσες χρήσεις, σε ένα κτηριακό συγκρότημα, χαρακτηρίζουν μια σύγχρονη κατασκευή που “σέβεται” το νερό.
• Τεχνολογία. Αυτοματισμοί που προσαρμόζονται στις συνήθειες του Χρήστη (πχ συστήματα που ρυθμίζουν τα φώτα και τον κλιματισμό) με στόχο την οικονομία και την άνεσή του.

Ποιότητα & Ασφάλεια Κατασκευής

Η ποιότητα μιας κατασκευής αποτελεί εγγύηση μακροζωίας και διατήρηση της αξίας μεταπώλησης του ακίνητου. Ένα κτήριο μελετημένο με υλικά υψηλών προδιαγραφών και κατασκευασμένο χωρίς κακοτεχνίες με αυστηρότερους ελέγχους ποιότητας, συνεπάγεται λιγότερες μελλοντικές ανάγκες για ανακαίνιση ή επισκευές.

Πέρα από την Πυρασφάλεια  (χρήση άκαυστων υλικών) και την αντισεισμική θωράκιση, η ασφάλεια ενός κτηρίου πρέπει να επαναπροσδιορίζεται ώστε αυτό να είναι βιώσιμο σε ακραία φαινόμενα (σεισμός, πλημμύρες ή καύσωνες). Προς τούτο, πρέπει να κατασκευάζεται και να παραδίδεται για χρήση χωρίς “κρυφά” ελαττώματα.

Εγγύηση Κατασκευής με ασφαλιστική κάλυψη

Ένα σύγχρονο κτήριο πρέπει απαραιτήτως να είναι ανθεκτικό στον χρόνο και ασφαλές για τους χρήστες του. Δηλαδή, πρέπει να συνοδεύεται με κάποια χρονική “εγγύηση” όπως συμβαίνει με τα αυτοκίνητα ή τις οικιακές συσκευές. Εξάλλου, για τις κατασκευές κτηρίων αυτή είναι και η απαίτηση του νόμου (άρθρο 693 του Αστικού Κώδικα) που ορίζει πως ο Κατασκευαστής είναι υπεύθυνος για ζημιές από τυχόν “κρυφά” δομικά ελαττώματα τα οποία μπορεί να εκδηλωθούν στη δεκαετία μετά τη αποπεράτωση του κτηρίου και την απόδοσή του σε χρήση.
Πόσοι γνωρίζουν πως η εγγύηση κατασκευής μπορεί να παρέχεται από κάποια  Ασφαλιστική Εταιρεία; Πρόκειται για την Ασφάλιση 10ετούς Εγγύησης Κατασκευαστή (γνωστή διεθνώς ως “Decennial Liability Insurance” ή “Inherent Defects Insurance”) η οποία εφαρμόζεται σε συνδυασμό με υπηρεσίες ανεξάρτητου Τεχνικού Φορέα ο οποίος ελέγχει το έργο από τη φάση της μελέτης έως την αποπεράτωση της κατασκευής.

Ίσως είναι καιρός, παράλληλα με την προώθηση του μοντέλου της βιώσιμης κατοικίας, να αξιοποιήσουμε και στην Ελλάδα το συγκεκριμένο ασφαλιστικό προϊόν.
Γιατί, η περιβαλλοντική βιωσιμότητα μιας κατοικίας είναι απαραίτητο να συνδέεται με ασφάλεια και με οικονομική εξασφάλιση του ιδιοκτήτη.

Γιατί, ένα πιστοποιημένο και με ασφαλιστική εγγύηση κτήριο έχει υψηλότερη αξία.

Γιατί, η Ασφάλιση 10ετούς Εγγύησης Κατασκευαστή ευθυγραμμίζεται πλήρως με τα κριτήρια ESG (Environmental, Social, Governance), καθώς προστατεύει τον Καταναλωτή – Χρήστη (Social) και συνδεόμενη με εφαρμογή αξιόπιστου ελέγχου από ανεξάρτητο Φορέα Τεχνικού Ελέγχου διασφαλίζει τη διαφάνεια στη διαχείριση της  κατασκευής (Governance).

Συμπέρασμα

Η σύνδεση της “πράσινης” δόμησης (BREEAM/LEED/ ESG) με την “εγγύηση κατασκευής” (Decennial Liability) μπορεί να καλύψει ένα κενό στην ελληνική αγορά: την εμπιστοσύνη του Καταναλωτή / Χρήστη.

(*)  Είναι Μηχανικός ΕΜΠ & ENSPM Γαλλίας, Εμπειρογνώμων Ασφαλίσεων σε θέματα αστικής ευθύνης, τεχνικών έργων & επιχειρηματικών κινδύνων. Λειτούργησε, επί σειρά ετών, ως Εξουσιοδοτημένος Ανταποκριτής των Lloyd’s (gkoutinas@gmail.com, www.gkoutinas.gr)